法律咨询热线  12345668716

苹果开挂开元棋牌

现在市场对于土地一级开发的相关解析

已被浏览0

更新日期:2017-05-12

作者:admin

        北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗招标标的,要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构脱钩,各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发建设,“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业,由政府招标确定一级开发商资质,”北京土地系统一位人士表示,这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务发展,从4个月挂出4宗待一级开发就可看出。

征地16.jpg

3月底“大限”迫近,从国土部出台文件至今,北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗,其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体,而另3宗均于3月22日挂出公告,目前仍处于招标预登记阶段。

昔日风光

“以北京为例,像房山、通州、门头沟这些边远地区,地方政府要吸引开发商,往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。‘地王’很多时候就是这么产生的。”一位业内知名开发商向记者透露,在几年前郊区地王频出的时代,人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议,但实际上,这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果,从表面看来,这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价,消化起来难度很高,但其拿地的实际成本远远没有那么高。原因就在于,一级开发商在参与二级市场招拍挂时,和地方政府私下达成了协议,土地出让获得的溢价部分收益双方分成,在土地拍卖款到位后,地方政府将协议归属于开发商的部分返还。这样,一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。

“例如,其中一种操作方式是,地方政府保底出让价在2000元/平方米,多出部分补给开发商,如果卖到2100元/平方米,就补给开发商100元/平方米,如果卖到4000元/平方米,就补给一级开发商2000元/平方米。或者剔除成本后,双方分成,比如一级开发成本为1000元/平方米,地方政府和一级开发商协议的分成比例为6:4,而最终地块拍卖价格为2000元/平方米,那么溢价的1000元/平方米部分,地方政府得到600元/平方米,一级开发商得到400元/平方米。如果该一级开发商以这一价格拿地,实际拿地价格是1400元/平方米。假设卖到3000元/平方米,返还给一级开发商的收益是800元/平方米,那么其实际拿地价格为2200元/平方米。假设卖到5000元/平方米,一级开发商拿地的实际价格为3400元/平方米。甚至有的地方政府承诺一级开发商,以某个约定价格成交,拍卖价格高出该约定价格部分全部返还。这样,一级开发商就拥有比其他竞拍企业高得多的竞争优势,他们为了拿地,就可以大胆抬高地价,不惜创造一块又一块新的地王。”

该人士表示,以某个郊区地块为例,由一家在该区域有产业的央企负责土地一级开发,民营企业负责出资,和央企合作拿地,楼面地价为6000多元/平方米,其中底价2000多元/平方米,溢价4000多元/平方米,返还给央企2000多元/平方米。该公司将地块开发销售后,首期平均售价为1万余元。而在刚拿地时,该地块周边区域的平均房价仅五六千元,看似该地块成交价格很高,开发利润率很低,但实际成本比公开成本低2000多元/平方米。

一位土地一级开发规划咨询人士也向记者证实,土地出让金返还的情况一般是出现在发展欠佳、土地不好卖的地区,在一线城市和二、三线城市都存在,因为“一线城市也有郊区、新区”。他表示,“这主要是针对一些战略性的客户,通过返利,给开发商一部分让利。还有一种情况,就是为了前期造势而返利,是一种营销策略。就是前期找好了买家,双方事先谈好了价格。如果成交价格超过了这个价格,政府就将超出的这部分返还,或者投资建一些配套设施。”

盛况难再

这样的一级开发操作模式,在全国各地均有出现。天津一位土地一级开发商表示,在天津,这种分成方式较为普遍。在贵阳,中天城投的一个一级开发地块开发合同约定,中天城投可拿到土地增值收益的63%。而关于分成比例,上述知名开发商表示:“二八开到五五开都有,关键看开发难度,如果地段比较偏,或者拆迁难度大,政府为了吸引一级开发商,就会把分给开发商的比例提高。”而将区域地价炒热后,开发商可以炒高房价,地方政府后续出让的地块价格也水涨船高,一箭双雕。

“很难说这样做是合规还是违规。”一位业内人士说,2006年财政部出台土地出让收支两条线的管理办法,规定任何地区、部门和单位都不得以 “招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

在这一规定下,土地出让收益如何合法地返还至一级开发企业?上海城投公司在为上海新江湾城做一级开发的过程中,与地方政府的约定是 “土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同,70%和上海城投签订土地一级开发补偿合同”。

“企业分成比例过高和土地出让收支管理办法是有冲突的,一级开发商需要做好市场进一步规范时收益收窄的准备。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说。

而今年2月后,宏观调控影响逐步深化,对土地市场形成了显着影响。从二级土地市场的反馈来看,开发商不约而同地踩下了土地储备的刹车。保利地产、远洋地产、富力地产、恒大地产、世茂地产、金地、雅居乐、金融街等公司均未公告2月新增土地储备,中海、万科、绿城的拿地速度也已明显放缓。尤其是在北京等一线城市,这一局势更为明显。而国土资源部3月11日下发的要求各地坚决杜绝土地出让中出现“楼面地价超过同类地价历史最高”的通知,更是直接切断了地王出现的可能性。

本卷宗原文转载于:【北京昌运律师事务所】

相关板块:http://bodi.imnian.com/zhengdichaiqianfalvshiwu/

任何形式的转载请标注来源

二级市场的供求直接关系到一级市场,买地放缓,地王不再,由此可以想见土地一级市场的冷清。

“现在的最大问题是缺钱,不管是地方政府还是投资人,就是一个字:难。”一级开发规划咨询人士说。

他表示,由于大家对房地产业的预期把握不准,开发商都还在观望,等着形势明朗化,所以拿地意愿很低。而对于地方政府来说,现在也不是一个卖地的好时机。

“城市政府都是很聪明的,现在各个地方政府规划中,都开始把房地产项目弱化。过去都是在推土地,现在改成推项目,产业类的项目,例如旅游地产、商业,或者是一些纯产业类的项目。这是一个很明显的变化。”一级开发规划人士说,“房地产投资人也在做调整,比如说开始从节能、环保等方面做文章。总之,大家都在转型。”

在这一操作模式中,企业还要测算拿地成本和政府分成及土地增值税之间的平衡点,如果拿地价格低,意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高,但拿地价格高则增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿


云投事件与坠下云端的城投债

市场的纠偏和监管部门的规范,并没有使城投债自拔于非理性的泥潭;疯狂的是,地方政府对于多高的利率都无所谓,城投债投资者对于平台公司里面装什么资产并不真正关心

地方政府隐形债务--城投债引爆的一系列信用违约担忧,早已为7月的中国债市铺陈灰暗的底色,被视为此次风暴的策动之源。

今年3月间还纷纷宣布地方平台贷款风险可控的商业银行,4月份就遭遇了地方融资平台的违约通知函,云南省公路开发投资有限公司向债权银行发函,表示“即日起,只付息不还本”。该公司在建行、国开行、工行等十几家银行贷款余额接近千亿元。虽经政府协调此事放到了台面下解决,“皇上没有穿新衣”还是被说了出来(参见《违约开始了?》)。 上述云投事件于7月初经媒体曝光后(参见《违约在蔓延?》),当即成为机构集体抛售城投债的拐点(参见《云投事件冲击债市》)。目前五年期信用债收益率,已从本月初的6.5%最高上行了100个基点(相当于1%),在7%-7.5%之间震荡盘整。投资者心态已如履薄冰,债市一直跌跌不休,机构投资者纷纷用脚投票。资金面紧张、通胀预期抬头、信用利差拉大,几乎所有的利空都已经释放出来,过度反应使得各品种收益率均出现大幅度抬升。(参见《云投债迟到的公告》)

这样的状况在城投债现身之初,是无法被想象的。当年,浦东新区获中央批准1992年至1995年每年发行5亿元的浦东新区建设债券,成为国内第一只城投债。(参见《城投债勃兴》)

城投债期限长、成本低,又常常成为子公司的项目资本金,转而可撬动数以万亿计的银行贷款,成为地方政府“空手套白狼”的工具。城投债发债主体均为地方政府投资的国有企业,经近年大规模注资,总资产动辄上百亿元,云投事件的主角云投集团便是典型例子。

由于发行利率大约为国债的2倍到3倍,城投债吸引了大量城商行、农信社、基金和各种小机构购买,几乎都是首发当日销售一空。一些私募基金甚至曾像“打新股”一样投资城投债,赚取一、二级市场利差。

城投债的发行自2009年进入连续两年的井喷期,发行数量不断增加,而整体信用状况却在不断下降。2009年几乎所有的省级区域和省会城市都发行过城投债,2010年发行城投债的大部分都是地级市,目前城投债的发行群体大多集中于中西部的地市级,信用评级一般为AA-。(参见《债市凶猛 城投债再度活跃》)

云投事件的曝光,使得地方融资平台--城投企业风险可控的神话,仿佛在一夜之间破灭,国内各大商业银行和城投债投资者一跃而被推到了地方融资平台违约风险的前崖。(《债市失信剧透》)

市场对城投债企业偿债能力的担忧由来已久。2009年5月中央国债登记结算有限公司暂停了湖南岳阳市城市建设投资有限公司(下称岳城建)发行的“09岳城建[99.35 0.00%]债”(代码098071)估值。原因是投资者质疑岳城建可能并未实质持有或控制发债文件中公布的两家重要子公司。事实上,各地一些城投债平台亦是岳城建的翻版,其净资产的一半甚至三分之二均为评估而来的无形资产。

岳城建事件曾一石激起千层浪。城投债发行境况与发行量曾转而向下,2009年下半年累计发债融资370亿元,只是上半年的六成多。2010年4月至7月,城投债甚至一度停发。

其间,有关部门试图在国务院清理地方融资平台的大背景下进一步规范城投债发行,新的规范包括:不能由政府直接或间接担保,注入资产要做实,公园、医院等公益性资产不能注入到城投公司等。

市场的纠偏和监管部门的规范,并没有使城投债自拔于非理性的泥潭。疯狂的故事反复上演:对于地方政府而言,只要能发债,多高的利率都无所谓;对于城投债投资者而言,只要确认发债平台公司与政府的关系,平台公司里面装什么资产并不真正关心。

尽管2010年城投债重启发行后一度火热,但市场上空的阴霾并未消散。今年4月曝出的川高速事件再次挑战了城投债投资者的底限。2010年4月16日,成渝高速在港交所发布公告称,川高速持有其股权将被划转给川交投,这块是川高速的核心资产。但川高速并未在银行间市场进行任何形式的公告和提示。迟至2011年4月26日,川高速才发布股权划转公告,川高速中票债权人的愤怒可想而知。可即便面对川高速偿付能力大幅下降20%的风险,大部分债权人还是忍了,他们认为平台风险是可控的,要从长计议。

川高速事件正是一场地方政府资产腾挪的游戏。城投企业先装点资产搞个平台发债,等举债太多再把核心资产划拨到新的平台公司,又可以再发债融资。上述云投事件中的云投集团也正打算通过重组进行类似操作,只是经媒体曝光之后,其重组方案发生了戏剧性变化,增加一系列保护债券投资人利益的安排。

这类平台公司的资产腾挪游戏加剧了机构的担忧,投资者开始用脚投票。7月初以来,以10渝交通[94.98 0.00%]为抛售标志的城投债抛售风潮并未止息,近期绝大部分城投债券种仅有卖盘报出,基本无买盘需求。城投债的抛压,甚至波及中央代发的地方债。此类地方债,由财政部代理发行并代办还本付息和支付发行费,其信用等级与国债相同。然而,7月11日一些机构由于担心地方融资平台债务问题而没参与地方债发行投标。此次三年期地方债竟未能招满,中标利率为3.93%,远高于3.53%的市场预测均值;同时招标的五年期地方债,中标利率为3.84%,也高于3.64%的预测均值。

这也为央行等部门倡导并尚在讨论中的地方自主发行市政债的设想蒙上阴影。多数市政债倡导者的初衷是,将目前急剧膨胀的地方政府隐性债务(例如城投债)显性化,从而倒逼地方政府增加财政透明和预算约束。然而,在目前制度环境中,这一设想的实现显然不易。


国土资:各级部门不得变身开发商插手土地拆迁


从明年4月开始,土地储备机构将不再直接从事和有关土地一级开发工作。国土资源部近日发文明确,在2011年3月底前,土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构整体脱钩,各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发工作。按照规定,土地储备机构具有从事土地一级开发的权力,但同时进行土地开发和土地收储工作,容易留下腐败空间,这也被业界诟病为“A倒B”。有业内人士分析认为,土地储备机构退出一级开发,有利于一级开发市场的公开透明运作。



24小时热线: 400-135-8881

北京地区咨询: 010-6520-6156

Read More About Us