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更新日期:2017-05-08

作者:admin

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        土地一级开发法律风险分析

        近年来,国家对房地产业出台了前所未有的严厉的调控政策,地产商纷纷转向一级土地开发市场,但是根据2017年征地补偿最新举措来看,对于征地拆迁开发土地由于我国法律与政策及本身商业风险等原因,土地一级开发存在较多法律风险,在专业的土地整治律师咨询后适当的调整战略才是重中之重,下面从实际出发,为企业在土地一级开发过程中法律风险防范准备工作提供一些建议。

        一、土地一级开发准备工作的法律风险防范

        (一)对土地一级开发法律环境进行尽职调查

        从2003年至今国家频繁的陆续出台各项调控政策,每项调控政策的出台都会或多或少的影响到开发企业的经营风险,企业要在法律制度上寻求依据与风险预测较为困难,因此,在企业拟进行土地一级开发前,开发企业应通过自行或委托的方式对拟开发的项目,就下述问题进行尽职调查,以降低企业参与土地一级开发的风险:

        二、律师为开发商提供土地一级开发法律服务

        (一)出具土地一级开发项目尽职调查意见

        1、对项目相关所需资质进行审慎调查及详细核实;

        2、对项目相关审批事项进行调查论证;

        3、对当地政府优惠政策、操作惯例及程序性保障进行核实,并将文本存证;

        4、调查论证当地政府对类似投资项目的履约情况;

        5、对项目所需地块进行实地勘察分析,确定该地块的投资价值。

        (1)对该地块土质结构、地段位置、交通状况及其他现实投资利益进行分析论证;

        目前,我国还没有一部统一的法律专门对土地一级开发做出相应的规制。由于土地一级开发构成了土地储备的核心内容,国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合制定的《土地储备管理办法》,构成土地一级开发的重要法律依据。

        正是因为没有涉及土地一级开发的法律和行政法规,企业参与土地一级开发完全靠合同条款来确定自己的权利和义务,因此合同条款在不违反法律规定的情况下,就相当于法律。

        在有法律规定的情况下,合同条款中没有约定的可以依照法律规定来执行,在没有法律规定或者法律规定不明确的情况下,对合同条款的要求更高,要求将合同履行中双方的权利义务作详尽的规定,在履行过程中出现问题时,一定要通过书面的补充协议或者会议纪要方式明确,在发生争议时有据可依。土地一级开发企业要力争在以下几个方面完善合同法律风险防范:

        1、合同条款的设置要完备

        一整套制式合同的设置是企业完备合同条款、降低合同风险的有效手段,企业在设置制式合同文本时,应注意制式合同不仅要符合我国法律法规及相关政策的规定并且具有抗风险的功能及一定的前瞻性,同时还应与企业的运行状况相匹配,满足合同文本的实用性,适合企业应用等特点。

        2、注意合同的违约责任

        违约责任条款合理、科学的设置,有利于合同的履行和合同违约之后的权利救济。如果合同由合作方草拟,则应当注意审查有无不平等的违约责任条款和加重我方责任的违约责任条款。

        3、合同履行的全程跟踪

        在合同履行过程中,进行必要的调整和防控,可以避免法律风险的产生。

        4、争议管辖权的设定要保证中立性

        律师为政府提供土地一级开发法律服务

        现在没有统一的法律对土地一级开发法律关系进行规制与调整,很多地方政府在实施土地一级开发过程中存在无法可依的局面。因此律师应审慎提供相关的法律服务。

        (一)在国有土地一级开发过程中,律师应为出让方寻求合法且

        具有可操作性的操作依据。有地方性立法的,国有土地一级开发要按照该地方性法规(或规章)的规定实施操作;没有地方性立法的,则需按该地方性文件、操作惯例及市场发展的需要变通操作执行。

        (二)在国有土地一级开发过程中,律师起草并组织实施相关的尽职调查,以保证国有土地一级开发高效顺利的进行。律师应根据具体项目,制作相应的尽职调查文件,告知出让方对拟申请参加国有土地一级开发的申请人进行调查。调查内容包括:申请人有无进行开发项目所需的资质,申请人的资信状况、实际履约能力、诚信度、在业内的影响及口碑,是否曾参与过类似开发项目等。

        (三)在国有土地一级开发过程中,律师为出让方组织土地一级开发项目的招标、拍卖及挂牌提供相应的法律服务。服务内容包括:为出让方制作或审查相关的法律文本,告知出让方按相应的法定程序组织招标、拍卖及挂牌活动,确定申请参加人的资格标准并对申请人进行资格审查,告知出让方在招标、拍卖、挂牌中须注意的法律风险及防范策略,告知出让方在签订合同文本中应注意的相关事宜等。

        我国市场经济仍处于初级阶段,暴露出的问题也是非常之多,司法权利的地方保护主义现象,仍然严重。如果在合同订立之初,就对管辖权进行约定,可以避免案件管辖上的风险,现在对于2017年征地补偿最新举措仍有需要完善的地方,对于土地一级开发,更多的是需要咨询土地整治律师,根据当时国家政策和法律去操作才是重要的




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